Popis a historie záměru

Jako Polyfunkční dům Žižkov či Polyfunkční dům Pitterova je označován záměr „dostavby“ bloku rezidence Central Park, který se nachází nedaleko Parukářky mezi ulicemi Pitterova, Ke Kapslovně a Malešická (zejména parcela č. 4246/2). Může se plést se stejnojmenným projektem, který je rovněž plánován při ulici Pitterova více na východ. (zejména parcela č. 4229/2). Jedná se o zcela rozdílné projekty i investory. Majitelem pozemků a investorem je zde Olšanská pozemková a. s.

Záměr je plánován jako samostatný objekt architektonicky i urbanisticky zcela odlišný od rezidence Central Park. Půdorys objektu má tvar písmene T, kdy S-J orientovaný blok má 8 nadzemních podlaží a do něj kolmo vložený kratší blok dosahuje 13 nadzemních podlaží. Součástí je i úprava předprostoru budovy v jihovýchodní části a ulice při západním okraji objektu. V dokumentaci projektu je  účel budovy popsán jako „dlouhodobé ubytovací zařízení“. Ná základě předložené dokumentace se jedná spíše o bytový dům s komerečním parterem. To by znamenalo rozpor s územním plánem, kde je lokalita označena jako ZVO (funkční plocha ostatní), nikoliv OV (všeobecně obytná) či SV (všeobecně smíšená).

V únoru 2020 Odbor územního rozvoje Magistrátu hl. města Prahy vydal souhlasné stanovisko se stavebním záměrem. V březnu téhož roku se stavbou souhlasil i Institut plánování a rozvoje hl. města Praha (IPR) pouze s drobnými výhradami. Na to reagovala městská část v květnu 2020 zasláním žádosti o přezkum souhlasného stanoviska Magistrátu na Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR). Jako hlavní důvody žádosti byly uvedené nesoulad záměru s platným územním plánem, pochybnosti o slučitelnosti projektu s požadavky pro „stabilizované území“ a také snížení hodnoty bytových jednotek v budovách Central Parku. Z toho důvodu již nyní podalo žádost o přezkum stanoviska také 30 vlastníků bytových jednotek vedlejší rezidence. Nicméně podle MMR je nutné počkat na zahájení územního řízení a až poté podat připomínky. Bez ohledu na kladná stanoviska Magistrátu a IPRu investor potřebuje přivést přípojky přes pozemek městské části, což je prozatím účinný nástroj, jak městská část může výstavbě bránit.

Rizika a příležitosti

Mezi největší rizika projektu patří zmíněné narušení urbanistické i architektonické koncepce Rezidence Central park. Ateliér A69 navrhl ponechat blok budov otevřený směrem do zeleného vnitrobloku s návazností na park Parukářka, nebo maximálně blok uzavřít nízkou dvoupodlažní zástavbou určenou pro sport a relaxaci. Tento princip byl v době vzniku projektu vyjednán a odsouhlasen i Útvarem rozvoje hl. m. Praha (nyní IPR Praha). Lze tak očekávat podání žalob vlastníků bytových jednotek Central Parku kvůli ztrátě realitní hodnoty u 2/3 bytů v případě realizace polyfunkčního domu Žižkov. Dalším velkým rizikem je rozpor s územním plánem, kde se definovaná funkční plocha neslučuje s výstavbou bytového domu, který by zde s největší pravděpodobností nakonec vznikl. V oblasti bylo v nedávné době vystaveno či je v různých fázích přípravy několik rezidenčních projektů, proto je žádoucí uvedený prostor využít pro výstavbu sportovního nebo kulturního zařízení, pro které je pozemek určený, nikoliv k další velkoobjemové rezidenční výstavbě.

Potenciálním přínosem by byla úprava obytné ulice při západním okraji plánovaného objektu. Tato ulice bude sloužit jako nástupní místo do nového parku, který bude vznikat na západních protějších pozemcích pod Vrchem sv. Kříže.

Popis a historie záměru

Jarovská třída je plánovaná nová ulice, která by měla vzniknout prodloužením ulice Malešické k Českobrodské a vést koridorem bývalé železniční tratě na Jarově. V územním plánu je její návrh již několik desetiletí, ale až nyní dostává konkrétní podobu. Důvodem je výstavba na území Nákladového nádraží Žižkov, pro kterou Institut plánování a rozvoje hl. m. Prahy (IPR) připravil podkladovou studii. Součástí studie je i Jarovská třída včetně navrhnuté zástavby podél ulice, a to na pozemcích ve vlastnictví hlavního města Prahy (parcely č. 4487, 2922/58) a Bytového družstva Vackov (parcely č. 3050, 3052, 3054/1, 3056/1).

V porovnání s dřívějšími návrhy, kdy měla Jarovská třída sloužit pouze jako vysokokapacitní automobilová spojka, je nyní záměrem vybudovat kvalitní městskou ulici, která nabídne propojení pro tramvajovou dopravu, pěší i cyklisty. Právě městská zástavba podél ulice by měla nejen odclonit dopravu od aktuální rezidenční zástavby, ale měla by zejména zamezit vzniku dálnice uprostřed města a nabídnout nové služby a možnosti pro lidi. Nicméně jedná se pouze o návrh, který by měl ulici udělat příjemnější, zástavba není podmínkou a v případě, že budou lidé žijící v okolí proti, městská část zástavbu iniciovat nebude.

Nyní probíhá sběr podnětů pro tvorbu podrobnější dopravně urbanistické studie Jarovské třídy, kterou vytváří tým pod vedením Jana Kasla. Plán participace, který zahrnuje online setkání, diskuzní procházky, hloubkové rozhovory a další aktivity je možné najít na stránkách IPRu nebo Planujtrojku. Podněty budou sbírány během června 2021, o prázdninách by pak mělo dojít k jejich zapracování do studie.

Rizika a příležitosti záměru

Projekt celé Jarovské třídy včetně okolní zástavby vzbuzuje od počátku značnou pozornost veřejnosti, která se zmobilizovala formou občanského spolku s názvem Jarovská třída a k plánovanému projektu zaujímají negativní postoj. Důvodem je zejména narušení klidného rázu lokality, zástavba zeleně a nutnost posunutí oblíbeného dětského hřiště. Jedná se o zcela relevantní argumenty. Lidé žijící v okolí se dále obávají vzniku vysokokapacitní dopravní tepny.

Na druhou stranu lze Jarovskou ulici společně s navrženými domy vnímat jako příležitost, která přinese do lokality služby a veřejnou dopravu. Jedná se o klíčovou součást výstavby nové čtvrti na Nákladovém nádraží. Bez Jarovské třídy by došlo k dopravnímu přetížení ulic Jana Želivského a Koněvova, kde se již dnes nachází intenzivní doprava. Navržoená zástavba podél ulice by navíc měla sloužit jako nástroj k poměštění ulice.

Vzhledem k tomu, že jeden z pozemků (východnější) patří hlavnímu městu a je ve správě městské části, nabízí se využít navržené domy pro veřejnou vybavenost či městské bydlení. Nicméně druhý pozemek patří bytovému družstvu Vackov, se kterým bude nutné jednat o pozemcích a jejich budoucím využití.

 

 

Popis a historie záměru

Návrh rezidenčního areálu Malešická se skládá ze čtyř samostatných budov tvořící dohromady hybridní průchozí blokovou zástavbu. Záměr investora (Metrostav Development a. s.) je lokalizovaný do oblasti mezi Malešickou ulicí a ulicí Olgy Havlové, kde je volná plocha dočasně využívaná jako autobazar a dvě staré průmyslové budovy sloužící jako prodejna autodílů a ubytovna (parcela č. 3541/26; 3541/25).

Investor uspořádal vyzvanou architektonickou soutěž bez konzultace s městskou částí či bez regulérnosti ČKA, na základě které byli vybráni Ian Bryan Architects (IBA). TI navrhli klasický koncept hybridního bloku, který doplňuje okolní výstavbu a zároveň nabízí pěší propojení mezi ulicemi Olgy Havlové a Malešickou. Jednotlivé domy mají sedm nadzemních podlaží – pět nadzemních podlaží a dvě ustoupená. Jedná se o bytové domy s aktivním parterem směrem do ulice Malešické. Vzhledem k tomu, že územní plán určuje pouze všeobecně smíšenou funkci (SV) bez koeficientu míry využití, měla by být výška budov orientovaná podle okolní zástavby, jak určují tzv. pražské stavební předpisy (PSP).

Rizika a příležitosti záměru

Hlavním přínosem záměru je kultivace a oživení dnes nehostinného prostředí Malešické ulice, kterými by jistě urbanisticky zajímavý hybridní blok s živým parterem byl. Dalším přínosem je veřejně přístupný a otevřený vnitroblok, který by zajistil prostupnost území mezi ulicemi Malešická a Olgy Havlové.

Na druhé straně negativem je relativně malá velikost vnitrobloku, a to zejména ve spojitosti s výškou jednotlivých domů a jejich nedostatečnou vzdáleností od okolní zástavby v severní a západní části. Výška navrhovaných domů je odvozovaná od sousedící oranžové budovy business centra (Malešická 2679/49). Daná budova zde však stojí zcela osamoceně, tudíž navrhované domy v kontextu okolní vilové zástavby působí jako relativně kapacitní a vysoké.

Dalším negativem, na které na Komisi pro urbanismus a veřejný prostor a regeneraci městské památkové zóny upozornil vedoucí odboru územního rozvoje Zdeněk Fikar, je plánované rozsáhlé podsklepení vnitrobloku, což bude vytvářet bariéry pro úspěšný rozvoj rostlé zeleně.

 

Popis a historie záměru

Záměrem investora je výstavba sportovního a relaxačního centra. Jedná se o stavbu, ve které je navrhnuté wellness centrum s několika jednotkami hotelových pokojů.

Záměr je v různých podobách projednáván již od roku 2011, kdy byl předložen jako dvojice budov se služebními byty. Výbor pro územní rozvoj městské části již v roce 2011 a opětovně v roce 2012 nesouhlasil s výstavbou. Důvodem byl tehdy „předimenzovaný návrh počtu služebních bytů, který z návrhu defacto dělal bytový dům, jenž je nepřípustný pro dané území“. Investor návrh přepracoval na uvedené wellness centrum, které již více odpovídá funkčnímu zaměření plochy. Návrh byl prezentován na Výboru pro územní rozvoj v červenci roku 2020, který inicioval ujasnění výpočtu z územního plánu odvozených limitů užitných ploch a jejich projednání se sousedícími subjekty TJ Sokol Žižkov a TJ Spoje Praha. Vzhledem k tomu, že záměr by vyčerpal více koeficientu HPP (hrubých podlažních ploch) než odpovídá poměru toho pozemku, který investor vlastní, nebyl v prosinci roku 2020 Výborem pro územní rozvoj doporučen k realizaci. Nadále probíhá soudní spor s majiteli sousedních parcel.

Rizika a příležitosti záměru

Jedná se o architektonicky čistý a docela působivý projekt, který by urbanisticky i svým zaměřením dost možná danou lokalitu spíše obohatil. Jako problematický se ale jeví diskutabilní podíl hotelových pokojů a vyčerpání stavební kapacity funkční plochy, jejíž součástí zájmové území je, což znemožňuje dalším vlastníkům sousedních pozemků jakékoliv stavební záměry.

Vzhledem k tomu, že se jedná o plochu s funkčním využitím SP (sportovní plocha), jsou stanoveny relativně přísné limity na zastavitelnost území, což by do budoucna omezilo možnosti vlastníků ostatních parcel v rámci funkční plochy. Přestože sportovní a relaxační centrum by mohlo být vhodným doplněním aktuální nabídky sportovního areálu, tak lze diskutabilně nahlížet na množství hotelových pokojů, které v širším centru Prahy v území s omezenou stavební kapacitou nejsou žádoucí, naopak centrum by v prvé řadě mělo sloužit místním. Jako negativum lze nahlížet na vyvolané zvýšení místí individuální automobilové dopravy.

Vyšší nabídka služeb a oživení celé oblasti je však zároveň i pozitivním důsledkem, záleží na úhlu pohledu. Navíc se jedná o doplnění nabídky sportovního areálu, který je v územním plánu definovaný jako sportovní plocha, jež se bude do budoucna rozvíjet. Dalším významným pozitivem je decentní a urbanisticky logicky rozvržená architektura domu, která by využila aktuálně nevyužívanou a neudržovanou plochu.

Popis a historie záměru

Soukromí vlastníci pozemku podali na podzim roku 2019 návrh na pořízení změny územního plánu týkající se pozemků č. parc. 2180/1, 2180/8, k. ú. Žižkov, Praha 3. Jedná se o pozemek v severní části parku Na Krejcárku při ulici Novovysočanská naproti Benzině. V aktuálně platném územním plánu je pozemek označen jako izolační zeleň. Podle návrhu Metropolitního plánu by měl spadat do parkového prostranství Vítkov sloužící výhradně pro rekreaci. Metropolitní plán tak reflektuje aktuální stav, kdy je pozemek plynulým pokračováním parku Na Krejcárku. Neexistuje konkrétní projekt či studie, vlastníci pouze před uzavírkou podnětů na změny ÚP podali návrh na změnu funkčního využití a to na tzv. SMJ – smíšené městské jádro, které povoluje výstavbu kombinující bydlení a služby.

Městská část na základě doporučení Výboru pro územní rozvoj (VÚR), ve kterém převážila většina jednoho hlasu, vyjádřila souhlasné stanovisko se změnou ÚP pod podmínkou, že: „před schválením změny územního plánu dojde k uzavření veřejnoprávní smlouvy se spoluvlastníky řešených pozemků, kde bude z jejich strany zaručeno užívání jejich zbývajících pozemků v parku Krejcárek jako veřejně přístupné zeleně.“ Odbor územního rozvoje hlavního města Prahy podnět přijal, avšak ještě nedošlo k jeho projednání.

Rizika a příležitosti záměru

Pokud bude vyhověno vlastníkům pozemku a navrhovaná změna ÚP schválena, lze očekávat přeměnu cca 2 ha zeleně na pravděpodobně bytový dům s doplňkovou službou v parteru. To lze považovat za další případ nežádoucího zmenšování parkových ploch, které jsou aktuálně ohroženy výstavbou po celé Praze. Jedná se o podobný případ jako byl podnět na změnu ÚP pozemku u Kunešovy ulice, kterou podali stejní majitelé. Tento podnět byl však zamítnutý, a to s vysvětlením, že neexistuje relevantní důvod, proč zastavovat zeleň, jež je součástí rekreační trasy Pražačka – Balkán, a to navíc v bezprostřední blízkosti již existujících bytových domů.

Na druhou stranu na rozdíl od případu u Kunešovy ulice se v předkládané kauze jedná o neupravenou a nevyužívanou zeleň, kde by navíc výstavba menšího bytového domu s živým parterem mohla pomoci kultivovat Novovysočanskou ulici, jež je v daném úseku v bezútěšném stavu. Další výhodou by pak mohla být zmíněná podmínka, na základě které by byl zbytek parku Krejcárek definovaný jako veřejně přístupná zeleň. Většina parku se totiž nachází v rukou soukromých vlastníků, kteří dle záznamu z výboru pro územní rozvoj již v minulosti hrozili možným oplocením oblasti a jejím uzavřením pro veřejnost.

Metropolitní plán:

Aktuálně platný územní plán:

Mapy.cz:

Popis a historie záměru

Dům Radost je unikátní funkcionalistická stavba dominující dolnímu Žižkovu, která je známá spíše pod názvem Dům odborových svazů či Všeobecný penzijní ústav. Vznikla ve 30. letech 20. století podle návrhu mladých avantgardních architektů Josefa Havlíčka a Karla Honzíka na místě bývalé Pražské obecní plynárny v oblasti dnešního náměstí Winstona Churchilla. Architekti přišli s odvážným návrhem monumentální polyfunkční stavby s křížovým půdorysem, jež byl zcela v rozporu s platnými regulativy, ale který umožnil přirozené proslunění všech místností. Se svou výškou 52 metrů lze budovu označit za první český mrakodrap. Unikátní je také obložení celé stavby světlými keramickými deskami, díky kterým si vysloužila přezdívku kachlíkárna. Další zajímavosti budovy ukazuje a popisuje například Adam Gebrian ve svém pořadu Překvapivé stavby.

V budově bylo postaveno celkem 700 kanceláří a několik bytových jednotek. V 50. letech stavba přestala sloužit jako palác Všeobecného penzijního fondu a přejmenovala se na Dům odborových svazů, stala se sídlem Českomoravské konfederace odborových svazů (ČMKOS). V roce 2018 ČMKOS prodala dům do soukromých rukou společnosti Dům Žižkov a. s., s hlavními akcionáři Vítězslavem Valou a Martinem Loudou (aktuální majitel FK Viktoria Žižkov). Hlavní záměr developerů je revitalizovat dům do podoby moderního polyfunkčního objektu s převahou bydlení. Z toho důvodu je součást návrhu navýšení bočních křídel o několik pater, což vzbuzuje značný odpor odborné veřejnosti. Součástí plánu je rovněž revitalizace parčíku na náměstí Radost a jeho pěší propojení skrz otevřenou dvoranu s náměstím Winstona Churchilla. Louda též koupil fotbalový klub Viktoria Žižkov a tlačí radnici k prodeji stadionu a pozemků pod ním do svých rukou. Stává se tak nepřehlédnutelným hegemonem této části Žižkova.

V srpnu roku 2020 prezentovali investoři návrh revitalizace na Výboru pro územní rozvoj MČ P3 s žádostí o stanovisko k dokumentaci pro územní řízení. Na základě doporučení výboru městská část s realizací podle předložené dokumentace souhlasila. Ovšem v říjnu 2020 byl zmiňovaný návrh diskutovaný na jednání Komise pro urbanismus, veřejný prostor a regeneraci městské památkové zóny MČ Praha 3, kde se setkal s velkým odporem členů komise, podle kterých revitalizace objektu není citlivou konverzí vhodnou pro kulturní památku ve 21. století. Na základě toho komise dospěla k následujícímu usnesení:

„Komise nedoporučuje realizovat předložený návrh na revitalizaci a dostavbu Domu Radost požaduje hledání citlivějšího přístupu k rekonstrukci kulturní památky a jejího nového programu, aby zůstal zachován její původní architektonický koncept, formy, detail a kontext městské památkové zóny. Doporučuje, aby RMČ revokovala Usnesení RMČ č. 576 ze dne 12. 08. 2020, komise zašle do 14 dnů přesné znění argumentů.“

Zcela klíčové pro další vývoj je stanovisko památkářů. Národní památkový ústav (NPÚ) je zásadně proti revitalizaci v prezentované podobě. Aktuálně je nutné počkat na oficiální stanovisko odboru památkové péče hlavníh města Prahy a následně na to, jak toto vyjádření ovlivní revokaci usnesení MČ Praha 3.

Rizika a příležitosti záměru

Podle některých odborníků z oblasti urbanismu a architektury navrhovaný rozsah a způsob revitalizace nenávratně poškodí památkovou hodnotu domu, která je evropských rozměrů. Profesor a architekt Petr Vorlík působící na Fakultě architektury ČVUT zdůrazňuje, že plánovaná revitalizace by měla za následek ztrátu statutu kulturní památky. Ikonický funkcionalistický dům je navíc jedna z mála budov z 1. poloviny 20. století na Praze 3. V rámci revitalizace dochází k zastavění části dvoru, změně siluety a výšky některých křídel budovy, změně fasády, ale i značné části interiéru zahrnující zejména přeměnu na bytové prostory. Investor odkazuje na původní nerealizované návrhy architektů Havlíčka a Honzíka, kde bylo například křídlo směřující do Seifertovy ulice rovněž o dvě patra vyšší. Nicméně urbanistická a památková hodnota domu je obvykle vztažena k aktuální podobě, nikoliv původnímu záměru architektů. Podle odborníků komise pro urbanismus se zároveň jedná o případ, který může být precedentem v oblasti rozhodování památkové péče.

Dalším rizikem záměru jsou jeho širší dopady v rámci oblasti dolního Žižkova, který je ohrožen gentrifikací. Záměr je tedy nutné zvážit nejen z pohledu urbanistického, ale i sociálního a řešit ho v širším kontextu veřejného prostoru. Na druhou stranu dlouhodobě stagnující stav, kdy dům prokazatelně chátrá, není udržitelný. Revitalizace domu je dříve či později nutná a žádoucí. Investor byl navíc seznámen se skutečností, že od začátku roku 2021 Praha 3 schválí pravidla pro příspěvky developerů na veřejnou vybavenost, s kterými souhlasí. Pozitivem je také zapojení parteru směrem k náměstí. W. Churchilla a jeho propojení s nám. Radost, které v těchto místech aktuálně chybí. Jedním z plánů investora je rovněž revitalizace přilehlého parku Radost, což na jedné straně může přinést kvalitnější veřejný prostor, na druhé straně to pravděpodobně ještě více podpoří gentrifikaci oblasti.