Park pod ulicí Kunešova je v platném územním plánu zařazen mezi přírodní lesní pozemky spadající do tzv. celoměstského systému zeleně a mezi nezastavitelné plochy pro oddech. Podle návrhu Metropolitního územního plánu by se pozemky měly přičlenit do zastavitelné lokality Balkán s převážně obytným charakterem zástavby. Návrh Metropolitního územního plánu může být ještě před oficiálním projednáním podle zákona upraven. MČ Praha 3 v současnosti nemá jasné stanovisko, zda pozemky nechat nadále nezastavitelné. S cílem zabránit zástavbě zeleně vznikl Spolek pro ochranu zeleně Na Krejcárku, Pražačce a Na Balkáně, který na jaře 2017 proti zástavbě nasbíral přes 1,5 tis. podpisů místních obyvatel.
Rizika a příležitosti záměru
Pokud by byl nový územní plán Prahy schválen podle předloženého návrhu, dočkaly by se současní vlastníci pozemků násobného zhodnocení svého vlastnictví a mohli by pozemek zastavět bytovými domy či jiným typem komerční zásavby. Pozemky přitom přirozeně spadají do rekreačního území Krejcárku a neexistuje rozumný důvod proč je začleňovat mezi zastavitelné. Tímto zásahem by byla znehodnocena rekreační trasa mezi Pražačkou a Balkánem.
Projekt zahrnuje obytný komplex, hotel a kancelářské centrum. Rezidence Riegrovy sady již byla postavena v roce 2008 a sestává ze 151 bytů od garsonek o 30m2 po čtyřpokojové rodinné jednotky o velikosti více než 150m2 v celkem pěti objektech. Šestipodlažní bytový dům (C) má teprve vyrůst. Hotel má mít kapacitu přibližně 215 pokojů. Na kanceláře potom připadá 27 tisíc čtverečních metrů ploch, na maloobchod 3.000 m2. Souhrnem má Churchill Square nabídnout 600 parkovacích míst. Mezi náměstím Winstona Churchilla a hlavním nádražím má vzniknout další malé průchozí náměstí.
Historie záměru
Pozemky jsou ve vlastnictví Českých drah, které založili společně s dalšími akcionáři SUDOP GROUP, a. s., WDHL akciovou společnost CR City, která figuruje jako developer projektu. Podíl WDHL odkoupila v roce 2016 skupina Penta Investments. V minulosti se mluvilo o tom, že České dráhy chystají do kancelářské budovy přestěhovat svoji centrálu z budovy Ministerstva dopravy, kde platí vysoké nájemné.
Rizika a příležitosti záměru
Realizace projektu poskytne pěší propojení hlavního nádraží s VŠE a nám. Winstona Churchilla a umožní přímý přístup na stanici metra C ze Žižkova a Vinohrad. Pozemek je dlouhodobě určen pro zástavbu a projekt může v kombinaci s plánovaným prodloužením podchodů pod kolejemi hlavního nádraží otevřít a oživit velké území v centru města, které je dnes odřízlé železniční dopravou.
Kontroverzní je architektonické ztvárnění a hmoty administrativních budov D a E u Seifertovy ulice. Projekt významně zvýší objemy automobilové dopravy v nejbližším okolí.
V současnosti zřejmě mrtvý projekt.
MČ Praha 3 oslovila v říjnu 2010 tři architektonické ateliéry, aby zpracovaly návrh řešení Domu s pečovatelskou službou v této oblasti. Možným podobám objektu se věnovali v rámci semestrálních prací v roce 2016 studenti Fakulty architektury ČVUT. V létě 2019 rozhodla Rada městské části o pronájmu objektu bývalých jeslí spolku Farma Na Lučinách, který by zde měl provozovat komunitní centrum se širokým záběrem, od ekologie přes kulturu po sociální pomoc.
Historie záměru
Pozemek se nachází v ulici K Lučinám 2591/23 a je společně se stávajícím objektem ve vlastnictví MČ Praha 3. V minulosti zde bývaly jesle a poté kanceláře, v současnosti je objekt nevyužívaný a MČ dlouhodobě řeší jeho využití. Mezi lety 2012 – 2015 uvažovala o výstavbě domu s pečovatelskou službou. Tento záměr byl prověřen dvěma studiemi, ale později opuštěn, když došlo k podrobnější specifikaci potřebnosti dalších sociálních služeb. Nově uvažovaný objekt měl zahrnovat domov pro seniory, domov se zvláštním režimem, denní stacionář a sociální poradenství – hlavní cílovou skupinu tvořili již nesoběstační senioři. V roce 2016 byla schválena studie proveditelnosti na základě které byly bohužel bez soutěže osloveny tři arch. ateliery pro zpracování návrhů. Po nepříliš úspěšném veřejném projednání s lidmi v okolí je dnes zpochybňována zejména potřebnost takto kapacitního zařízení v tomto území. Současné vedení radnice prověřuje primárně variantu rekonstrukce stávajícího objektu v ulici Pod Lipami 44, alternativně novostavbu na stejném pozemku.
Rizika a příležitosti záměru
Pokud se znovu v budoucnu oživí záměr Domu s pečovatelskou službou v ulici k Lučinám, bylo by zřejmě dobré znovu ověřit, zda je jeho navržený objem a výšky adekvátní měřítku okolní výstavby a ověřit, že kapacita objektu není zbytečně předimenzovaná. Hlavním rizikem je v této souvislosti příliš vysoká investice z kasy městské části.
Kvalitní architektonický návrh šestipodlažních bytových domů, který odkazuje na tradiční blokovou zástavbu s uzavřeným vnitroblokem.
HISTORIE ZÁMĚRU
Po normalizační asanaci dolního Žižkova dodnes zbyly nezastavěné pozemky. Tato stavební proluka nesla označení S12. Pozemky, na nichž je záměr plánován, jsou převážně ve vlastnictví společnosti S12 a.s. Vojtěcha Haluzy, který usiluje o výstavbu řadu let. Menší část nároží ulic Roháčova a zaniklé ulice Budovcova zůstala v majetku MČ Praha 3. Haluza v roce 2014 oslovil renomované architekty Stempel & Tesař, kteří přišli s kvalitním architektonickým návrhem. Žižkovská radnice v roce 2014 nabídla panu Haluzovi společnou smlouvu o výstavbě s tím, že za vložený pozemek by získala odpovídající podíl bytů v novostavbě. Této dohodě se ovšem na podzim roku 2014 postavily do cesty komunální volby. V roce 2017 radnice jednání s investorem obnovila, namísto bytů však nyní požaduje garážová stání pod objektem.
RIZIKA A PŘÍLEŽITOSTI ZÁMĚRU
Záměr je zatím pouze ve fázi architektonické studie. Hrozí možnost, že se vlastník pozemku rozhodne svůj majetek prodat a nový investor přijde s jiným, ne tak citlivým záměrem.
Výstavba 15-podlažních solitérních bytových domů – volně navazujících na sousední projekt Central Park.
HISTORIE ZÁMĚRU
Pozemky původně patřily městské části Praha 3, ta je v roce 2001 pronajala na 70 let společnosti, která měla hned vedle postavit bytový projekt Central Park a na předmětných pozemcích sportovně-rekreační areál. Bytový projekt se ale ocitl ve finančních potížích a MČ Praha 3 se s developerem v roce 2006 dohodla na směně pozemků za parkovací místa v těsném sousedství Central Parku. Evidentně nevýhodná transakce byla zdůvodněna veřejným zájmem zajištění parkovacích míst. Central Park Praha poté obratem převážnou část pozemků prodává nově vzniklé společnosti Ortenaria a.s. s akciemi na doručitele, tedy s neznámými vlastníky. Tato společnost zažádala o změnu územního plánu na stavební pozemky. Radnice tehdy vedená ODS se změnou souhlasila, nedokázala ji však prosadit na zastupitelstvu hlavního města. Machinace s pozemky byly jedním z důvodů politického převratu na žižkovské radnici v roce 2012. ODS šla tehdy po dvou dekádách vlády na Praze 3 poprvné do opozice a pozemky Ortenarie měly podle nového koalice zůstat nezastavěné. Hlas společnosti Ortenaria utichl, v červenci 2014 se společnost přejmenovala na Olšanská investiční a.s. zřejmě s cílem zamést za sebou stopu kontroverzní kauzy. Společnost teď čeká na svoji další příležitost. Vypadá to však, že ani Metropolitní plán ji nenabídne. Pozemky mají zůstat určené pro rekreaci.
RIZIKA A PŘÍLEŽITOSTI ZÁMĚRU
Zástavba pozemků zeleně dlouhodobě určených k rekreačnímu využití.
Pozemky na místě dnešních Zahrádek Žižkov vlastní developer CPI Group se záměrem postavit zde obytnou výstavbu. Pozemky, kde dřív býval statek Pražačka byly po většinu 20 století určené pro sport a rekreaci. Na začátku 90. let však byly v restitucích navráceny původním vlastníkům, kteří je posléze prodali do soukromých rukou. Postupně se pak dostaly k dnešnímu vlastníkovi. Územní plán z roku 1999 z pozemků určených pro sport a rekreaci definitivně udělal zastavitelný pozemek pro bytovou výstavbu, tudíž lze toto území těžko před výstavbou uchránit.
Projekt se nicméně za poslední roky hodně proměnil od izolovaných objektů směrem k podobě normálního městského bloku, který je rozhodně vhodnějším řešením pro dané území. Komplex je tvořen čtyřmi budovami s osmi nadzemními podlažími a podzemními garážemi. Konečný návrh se do jisté míry inspiruje regulačním plánem Velké Prahy z roku 1930.
Městská část a institut plánování a rozvoje hl. města Prahy (IPR) s investorem dlouho intenzivně jednali nejen o podobě celého projektu, ale také o jeho příspěvku na veřejnou vybavenost. Nakonec zřejmě došlo ke vzájemné dohodě, že investor převede do majetku hlavního města část zeleně, která se stane součástí parku Vítkov a umožní tak prodloužení promenády. Zároveň bude v rámci projektu revitalizovat nevzhledný předprostor budovy – dnes parkoviště, jež se následně rovněž převede do majetku hlavního města, a díky čemuž nepřívětivá křižovatka dostane lidštější podobu. Na základě této dohody bylo vyčísleno, že příspěvěk developera městské části zhruba odpovídá částce 1500 Kč na m2, což odpovídá aktuální politice radnice.
V únoru 2020 došlo k veřejnému projednání projektu v Kulturním centru Vozovna, kde přítomní hodnotili návrh spíše pozitivně. Na začátku roku 2021 dojde k projednání ve výboru pro územní rozvoj a v Radě MČ.
RIZIKA A PŘÍLEŽITOSTI ZÁMĚRU
Pozemky určené k zástavbě zasahují do figury parku Vítkov, na druhou stranu tvoří logické dotvoření křižovatky. Park celoměstského významu bude výstavbou vždy do jisté míry narušen. Na druhé straně díky dohodě investora s hlavním městem dojde k prodloužení parkové promenády.
Přestože bloková struktura v území dává smysl, její hmota zejména směrem do parku je předimenzovaná. Vyšší hmota by byla vhodnější spíše do křižovatky, to ale nejde kvůli hygienickým nárokům na hluk z dopravy. Z urbanistického hlediska by též dávalo větší smysl dodržení uliční čáry a nevytváření parkoviště před vstupem, to se ale vzhledem k majetkovým poměrům ukázalo též jako nereálné.
Přesto zůstává pozitivním přínosem projektu zvelebení předprostoru v místě dnešní zastávky a služby v parteru, kde by měla být prodejna potravin a restaurace. Projekt v aktuální podobě bude mít městotvornou funkci, která křižovatce pomůže. Přestože se záměr snaží simulovat dojem útulného náměstí, jedná se z velké části zejména o parkoviště. I tak dojde k citelnému úbytku parkovacích míst, aktuální stav pololegálního nezpoplatněného parkování však nahradí rezidenční zóny placeného stání a K+R stanoviště pro obchody a služby. V rámci projektu vzniknou dle požadavků Pražských stavebních předpisů podzemní parkovací stání pro nově vzniklé byty. Stále zde zůstává riziko, že cílová doprava do území zatíží ještě více již dnes abnormálně přetížené dopravní tepny, které se zde spojují, nicméně výstavba v intravilánu města obecně vede k vytváření města menších vzdáleností.
Polyfunkční soubor 5-7 podlažních domů, který kombinuje administrativu, služby a byty (176 bytů).
HISTORIE ZÁMĚRU
Historie stavby je spjata s podnikáním a sportem na sousedním fotbalovém stadionu. Pozemky původně vlastnila MČ Praha 3, která v devadesátých letech uzavřela smlouvu o výpůjčce pozemků pro vlastníky sousedního stadionu. Smlouva byla uzavřena na 80 let s podmínkou využití pozemků pro sportovní aktivity. Toto využití bylo sporné, na škváře se ale občas hrálo. Územní plán z roku 1999 stanovil, že pozemky jsou určené pro smíšenou zástavbu. Městská část poté vložila pozemky do základního jmění společnosti, která zde měla vystavět komplex polyfunkčních domů. O několik let později svůj akciový podíl ve společnosti odprodala a nyní již v projektu majetkově nefiguruje.
V únoru 2017 schválila Rada městské části Praha 3 (usnesení č. 88 ze dne 15. 2. 2017) smlouvu o spolupráci při přípravě stavby. Developer se ve smlouvě zavazuje investovat do výstavby nové přístupové cesty na fotbalový stadion a úpravě tribuny, městská část se naopak zavazuje schválit veškerá stanoviska potřebná k vydání stavebního povolení. Právě přístup na stadion vedoucí částečně po pozemcích developera byl důvodem pro zastavení územního řízení v roce 2016. Územní řízení bylo znovu zahájeno v květnu 2017.
RIZIKA A PŘÍLEŽITOSTI ZÁMĚRU
Stavba výškově respektuje okolní zástavbu v Krásově a Seifertově ulici. Zakládá i novou, pro automobily slepou ulici směrem k fotbalovému stadionu. Otazník dosud visí nad architektonickým ztvárněním, podobou veřejných prostranství a zajištěním nového přístupu na fotbalový stadion.
Stavba pětipodlažního terasového domu s 26 byty právě probíhá.
HISTORIE ZÁMĚRU
Spory o výstavbu domu se táhly mnoho let. Investor CTR Pražačka a.s. původně plánoval výstavbu objektu o několik pater vyššího, ale tento záměr byl napadán žalobami a námitkami majitelů sousedních nemovitostí. V roce 2014 bylo vydáno stavební povolení k objektu redukovanému na 5 podlaží a 26 bytů. Vydání tohoto stavebního povolení napadla skupina sousedů správní žalobou, které městský soud v Praze v lednu 2016 přiznal odkladný účinek, v létě však soud stavební povolení potvrdil a byla zahájena výstavba.
RIZIKA A PŘÍLEŽITOSTI ZÁMĚRU
Stavba má vzniknout za přirozenou hranicí zastavitelnosti ulice Kunešova a sportovním a rekreačním areálem Pražačka. Platný územní plán to bohužel umožňuje. Stavba tak má být umístěna na pozemku, který z velké části zasahuje do lesoparku Na Krejcárku.
Jižní část území nákladového nádraží Žižkov (NNŽ) má v ruce investor Žižkov Station Development a.s., což je firma, ve které drží zhruba polovinu developer Sekyra development a druhou polovinu České dráhy a. s. Území dominuje dnes již památkově chráněný objekt bývalého nákladového nádraží, ale pozemky jsou celkově mnohem větší. I zde se chystá bytová zástavba. Rovněž se předpokládá konverze kulturní památky na kulturně-vzdělávací centrum.
HISTORIE ZÁMĚRU
S ukončením provozu na Nákladovém nádraží Žižkov bylo evidentní, že budovy a celý okolní 35hektarový areál čeká proměna. Už politické reprezentace po roce 2000 si byly vědomy toho, že jde o velké území, jehož rozvoj musí být proveden na základě uceleného stavebního plánu. V roce 2005 proto byla na celé území schválena stavební uzávěra, která měla být platná do doby schválení takového plánu. Iniciativu v té době vyvíjela pouze žižkovská radnice svou spoluprací s arch. Janem Sedlákem, který začal zpracovávat první urbanistické vize. Pověstný člen ODS Pavel Hurda tehdy prosazoval prodloužení Olšanské ulice a vytvoření mohutného dopravního bulváru ve stylu pařížské Champs-Élysées.
V roce 2012 ale byla díky iniciativě Zelených budova nádraží prohlášena nemovitou kulturní památkou a bylo zřejmé, že ji nebude možné zbourat. Za vlastníky už nyní vystupuje společný podnik Českých drah a.s. a developera Sekyra Group pod jménem Žižkov Station Development a.s. Tato akciová společnost byla založena spolu se smlouvou, podle které developer Sekyra odkoupí za předem domluvenou cenu od Českých drah pozemky poté, co proběhne změna územního plánu. ODS šla v roce 2012 po dvou dekádách nadvlády nad Prahou 3 do opozice a nová politická reprezentace začala usilovat o nové pojetí území s těžištěm kolem konvertované kulturní památky. Uspořádání urbanistické soutěže tehdy odmítl Útvar rozvoje města, a namísto toho se nabídl, že zpracuje studii s regulačními prvky. Ta se dlouho rodila během náročných debat mezi Prahou 3, vlastníky území a IPR Praha. Výsledkem tohoto procesu je tzv. podkladová studie území NNŽ.
Po roce 2012 zároveň vznikla myšlenka konverze budovy nádraží na kulturně-vzdělávací centrum. Hlavní město, Praha 3, Ministerstvo kultury, Ministerstvo dopravy a vlastníci území uzavřeli memorandum, na základě kterého byl vyhotoven tzv. Master-management plán konverze budovy. Dále byla založena pracovní skupina řízená ministrem kultury, pod jehož resort by většina budov měla podle plánu do budoucna spadat.
V roce 2016 se ještě počítalo se dvěma soutěžemi – architektonické na přesnou podobu konverze budovy a urbanistické na koncepci rozvoje okolního areálu. V programovém prohlášení rady se v roce 2016 objevil závazek hlavního města koordinovat přípravu architektonické soutěže a podílet se na jejím financování.
Smysluplnost urbanistické soutěže však byla narušena separátní dohodou Central Group a MČ Praha 3 z podzimu 2016 o podobě severní části území. Hlavní město Prahy od té doby plánuje soutěž jen na konverzi budovy a pro pozemky NNŽ alespoň částečně závaznou podkladovou studii. Ta by měla být podkladem pro dokončení změny územního plánu (Z2600/00) a sejmutí stavebních uzávěr.
Aktuální podkladová studie ke změně Z 2600/00
RIZIKA A PŘÍLEŽITOSTI ZÁMĚRU
Podle hrubých odhadů by na území Nákladového nádraží mohlo v budoucnu žít cca 15 tisíc nových obyvatel, připočítáme-li i okolí, pak až 20 tisíc, což v celém území Prahy docela bezprecedentní tlak na území uprostřed města. Okolní komunikace budou nápor nové dopravy zvládat jen s velkými obtížemi.
Podmínkou smysluplného rozvoje celého území je proto výstavba nového uličního propojení mezi Malešickou a Českobrodskou ulicí ve stopě současné železniční trati spolu s výstavbou nové tramvajové tratě směrem do Hostivaře.
Rizikem pro rozvoj území je také nedostatečná regulace územním plánem. Ten současný je vágní a o podrobnost a závaznost nového územního plánu v tomto území se vedou spory. Do doby schválení tohoto dílčího plánu se může území rozvíjet nekoncepčně a živelně. Rizikem je též nedostatečnost veřejné vybavenosti v území.
Pro toto území je zásadních 7 připomínek schválených zastupitelstvem MČ Praha 3 v červnu 2019:
Severní část areálu Nákladového nádraží je od roku 2016 ve vlastnictví Central Group. První etapa záměru stavby nové rezidenční čtvrti sestává z 5 bloků převážně bytových domů s otevřenými avšak pro veřejnost neprůchozími vnitrobloky. Výšková hladina záměru je max. 12 nadzemních podlaží. Součástí záměru je také stavba mateřské školy.
HISTORIE ZÁMĚRU
S ukončením provozu na Nákladovém nádraží Žižkov (NNŽ) bylo evidentní, že budovy a celý okolní 35hektarový areál čeká proměna. Už politické reprezentace po roce 2000 si byly vědomy toho, že jde o velké území, jehož rozvoj musí být proveden na základě uceleného stavebního plánu. V roce 2005 proto byla na celé území schválena stavební uzávěra, která měla být platná do doby schválení takového plánu. Iniciativu v té době vyvíjela pouze žižkovská radnice svou spoluprací s arch. Janem Sedlákem, který začal zpracovávat první urbanistické vize. Pověstný kmotr ODS Pavel Hurda tehdy architekta Sedláka přiměl k tomu, aby ve svém návrhu nepočítal se zachováním budov NNŽ. Hurda plánoval prodloužení Olšanské ulice a vytvoření mohutného dopravního bulváru ve stylu pařížské Champs-Élysées. V roce 2010 však dosáhl nový vlastník severní části území – britští stavitelé obchodních center Discovery Group – výjimky ze stavební uzávěry, aniž by bylo rozhodnuto o zbytku území. Pod výjimkou je podepsán primátor Prahy Pavel Bém.
V roce 2012 byla budova nádraží prohlášena nemovitou kulturní památkou a bylo zřejmé, že ji nebude možné zbourat. Ve stejném roce bylo vydáno územní rozhodnutí na stavbu Nákladové nádraží Žižkov-Sever, které bylo i přes nesouhlasná stanoviska hlavního města a odvolání MČ Praha 3 potvrzeno magistrátním stavebním úřadem. Městská část Praha 3 toto rozhodnutí napadla v lednu 2014 správní žalobou. Soudní spor vrhl britské investory do tak velké nejistoty, že rozhodli území na jaře 2016 odprodat českému developerovi Central Group. Ten přislíbil celý projekt přehodnotit a soustředit se zejména na bytovou výstavbu.
V září 2016 schválila rada městské části s Central Group nevýhodnou smlouvu, ve které akceptuje řešení území odděleně od zbytku areálu NNŽ a zavazuje se dopředu souhlasit s bytovou výstavbou výměnou za stavbu mateřské školky. Otazník zůstává nad adekvátností požadavku, v minulosti totiž městská část požadovala stavbu základní školy.
Řešení transformace brownfieldu je nyní hlavním městě. Bohužel nebyla nalezena shoda na uspořádání urbanistické soutěže na celé území. Hlavní město Praha nyní plánuje pořízení alespoň částečně závazné územní studie.
RIZIKA A PŘÍLEŽITOSTI ZÁMĚRU
Původní záměr britský developerů postavit zde obchodní centrum nenapojené na stanici metra měl podle dopravních propočtů generovat 12 tisíc nových jízd autem každý den. To by bylo pro rozvoj území zřejmě fatální. Bytová výstavba Central Group takovou dopravu generovat nemá. Z pohledu plánování města je však promarněnou příležitostí, že byla tato část brownfieldu Nákladového nádraží naplánována samostatně bez vazby na další části území. Smyslem stavební uzávěry bylo vytvoření ucelené koncepce území. Vedení trasy pro tramvaj, uliční sítě, umístění školy a školky, parku a náměstí – to vše je třeba rozmyslet v kontextu celého území.Původní záměr obchodního centra nenapojeného na stanici metra měl podle dopravních propočtů generovat 12 tisíc nových jízd autem každý den. Bytová výstavba Central Group takovou dopravu generovat nebude, dosud však neznáme podobu chystané zástavby. Hlavní město Praha připravuje ve spolupráci s Institutem plánování a rozvoje urbanistickou soutěž na zástavbu celého areálu NNŽ. Pokud se území Central Group do této soutěže nepodaří zapojit, hrozí nepromyšlený rozvoj území salámovou metodou. Vedení trasy pro tramvaj, uliční sítě, umístění školy a školky, parku a náměstí – to vše je třeba rozmyslet v kontextu celého území.
You must be logged in to post a comment.